Estudo de Viabilidade · Confidencial
Projeto Arca
Uma ecovila off-grid premium em Águas da Prata/SP. Este documento mostra, de forma tangível, exatamente o que a Capsu entrega ao final do estudo — e como cada peça aproxima o Arca da decisão de investir e construir.
- Localização
- Águas da Prata — SP
- Área total
- 127.000 m²
- Recursos hídricos
- 7 nascentes · 16.000 L/dia
- Diretrizes
- Zero movimentação de terra · 100% off-grid · solar + biodigestor + captação direta
Levantamento georreferenciado · perímetro INCRA · 116.694,60 m² · 1.499,05 m de perímetro · 20 vértices.
Preparado para
Daniel Lopez
Data
18 de março
de 2026
Responsável
Andrea Schiavolin
Os fundadores
Quem está por trás da Capsu.
A condução do estudo e da estrutura proposta neste documento fica a cargo dos fundadores da Capsu.
Fabiano Cruz
Co-fundador
Empreendedor serial com 28 anos em tecnologia. Cofundou e liderou como CEO a Zoop por 12 anos, levando-a de zero a R$ 1 bilhão em receita e R$ 100 bilhões em TPV, com venda integral ao iFood em 2024. Hoje é Venture Partner na Norte Ventures, investidor-anjo e conselheiro.
Diogo Roberte
Co-fundador
Empreendedor em série, cofundou o PicPay — onde atuou como CEO —, a Supflex, o projeto Zero Human e outras iniciativas. Atua como conselheiro de empresas e dedica-se a transformar o mercado de segunda moradia com a Capsu, como fez com o mercado financeiro no PicPay.
O que este estudo coloca na sua mão
Quatro entregáveis concretos
— não um relatório teórico.
Cada peça é uma ferramenta de decisão: estrutura para proteger o capital, argumentos para defender o projeto e o plano para executá-lo. As seções a seguir mostram um preview real de cada uma.
Plus: moodboard, imagens 3D conceituais (Plug and Live) e o relatório executivo consolidado que une tudo em um único documento de decisão.
Entregável · Potencial e defesa
o preço certo e a demanda que sustenta o aporteQuanto vale — e quem compra?
Ancoramos o projeto em referências reais: preço por m², diária e preço de fração em destinos premium comparáveis. Em paralelo, construímos a tese de demanda que cruza o vetor global de refúgio com a audiência de nicho que o Arca já alcança.
É o material que o investidor leva para a mesa: por que o preço se sustenta e por que a procura existe antes mesmo da primeira pedra.
Preview · âncoras de mercado
Entregável · Masterplan conceitual
os volumes, as unidades e o que precisa existir no terrenoComo o refúgio toma forma no terreno?
Entregamos um projeto conceitual — um estudo inicial, não uma planta executiva: zoneamento dos platôs, número e mix de unidades (cabanas + casas definitivas), áreas comuns e os grupos macro de infraestrutura que tornam o off-grid possível.
Os macrogrupos:
Preview · implantação conceitual
| Tipologia | Unidades | Área aprox. |
|---|---|---|
| Cabana (refúgio) | a definir | 45–70 m² |
| Casa definitiva | a definir | 80–140 m² |
| Áreas comuns / wellness | núcleo | — |
| Programa total | Fase 04 | — |
O produto · conceito de cápsula
Um estudo inicial —
mas você já enxerga o que recebe.
Não entregamos só números. Entregamos a forma do refúgio: como as casas pousam no terreno, o que existe de físico, como será a sua área. A cápsula Capsu é arquitetura autoral industrializada — leve, off-grid e integrada à paisagem, sem mover a terra.
Render conceitual · noturno
A forma do refúgio — exemplo da visualização que o estudo entrega.
Renders conceituais — referência de volumetria, implantação e materialidade. O desenho final do terreno vem no masterplan da Fase 04.
Leve, mais resistente que concreto, com isolamento termo-acústico. Montagem rápida e seca.
As cápsulas pousam sobre o relevo em pilotis — preservam rocha, água e mata nativa.
Compatível com solar, baterias, captação e biodigestor — pronta para operar sozinha.
Entregável · Planilha de premissas
a estrutura de custos, pronta para simular cenáriosQuanto custa montar e operar cada parte do Arca?
A planilha organiza todo o investimento por grupo macro, separando o que é CAPEX (montar) de OPEX (operar). Ela responde às perguntas práticas: quantas unidades, quantos hóspedes, qual público, quanto custa cada casa — e até o enxoval: roupa de cama, amenities, consumíveis por ocupação.
É o motor do modelo financeiro. Com ela pronta, qualquer cenário vira simulação em minutos.
| Grupo macro | Inclui | CAPEX | OPEX |
|---|---|---|---|
| Terreno & implantação | acessos · terraplenagem mínima · redes | a apurar | — |
| Água | captação · tratamento · reservação | a apurar | a apurar |
| Energia | solar · baterias · backup | a apurar | a apurar |
| Saneamento | biodigestor · reúso | a apurar | a apurar |
| Alimentação | cozinha central · horta | a apurar | a apurar |
| Unidades | CAPEX por tipologia · custo/casa | a apurar | — |
| Áreas comuns | recepção · wellness · decks | a apurar | a apurar |
| Enxoval & amenities | roupa de cama · amenities · consumíveis | — | por ocupação |
| Equipe & operação | perfil e nº de pessoas | — | a apurar |
Valores ilustrativos. As cifras são apuradas e travadas na Fase 03 — esta é a estrutura, não um compromisso de preço.
Entregável · Fluxo e passo a passo
a sequência que leva da ideia à execuçãoO estudo avança em quatro fases sequenciais e fecha com a consolidação. Cada fase responde a uma pergunta e gera um entregável concreto — você sabe sempre onde está e o que vem a seguir.
Semanas 1–2
Definição de conceito
Quem é o projeto? Para quem? Com o quê?
Público-alvo, posicionamento (ecovila · glamping · residencial), mix de unidades, diretrizes construtivas e identidade do Arca.
Semanas 3–5
Benchmarking e estudo de mercado
Onde o projeto se posiciona? Qual o preço correto?
Âncoras de precificação — preço por m², diária e fração em destinos similares — e validação de demanda.
Semanas 5–7
Modelo de negócio e estrutura financeira
O projeto fecha? Qual cenário maximiza o retorno?
Os 3 cenários de monetização, tabela de investimento total, projeção de receitas e indicadores (TIR, VPL, payback, ponto de equilíbrio).
Semanas 8–10
Masterplan conceitual e roadmap
Como implantar? Quando? Em que sequência?
Cronograma de fases com marcos, imagens 3D Plug and Live, moodboard e estratégia de lançamento.
Semana 11
Consolidação
O que decidir agora?
Relatório executivo unificado e apresentação final — o documento de decisão de investimento.
O próximo passo
Do refúgio à decisão.
Em onze semanas, o Arca deixa de ser uma ideia e passa a ser uma tese — com estrutura para proteger o capital, argumentos para defender o projeto e o plano para construí-lo.